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    四川房地产市场调研报告

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    阅读:533 2018-07-31 14:59:15

    四川房地产市场调研报告

    一、2017上半年四川省房地产开发投资特点

    1. 投资增速整体回落,低于去年同期。1-6月,全省商品房开发完成投资2622.6亿元,总量排位全国第5,同比增长10.7%,高于全国4.6个百分点,增速排位全国第12,总量和增速全国排位均比一季度下降1位。1-6月增速比1-5月回落2.9个百分点,比一季度回落3.7个百分点,低于去年同期1.8个百分点。全省有11个市州投资增速较1-5月回落,其中回落幅度较大的有眉山(-30.9)、遂宁(-14.5)、凉山(-13.0);有3个市州累计增速为负增长,分别是自贡(-21.6%)、资阳(-16.0%)、攀枝花(-9.8%)。

    2. 住宅投资降温,占比下降。1-6月,全省住宅开发完成投资1551.5亿元,同比增长1.6%,增速比1-5月回落2.8个百分点,低于去年同期8.7个百分点。住宅投资占商品房开发投资的比重为59.2%,低于去年同期5.3个百分点。全省有8个市州住宅投资出现负增长,分别是甘孜(-59.7%)、凉山(-29.4%)、自贡(-14.8%)、攀枝花(-10.8%)、成都(-10.4%)、资阳(-10.3%)、绵阳(-7%)、乐山(-3.7%)。

    3. 商业营业用房拉动投资增长。1-6月,全省商业营业用房完成投资580.3亿元,同比增长32.3%,高于去年同期13.0个百分点,占商品房开发投资的比重高出去年同期3.6个百分点。商业营业用房投资对整个商品房开发投资增长贡献率为56.1%,拉动商品房开发投资增长6.0个百分点。全省商业营业用房投资主要集中在成都,同比增长44.2%,占全省比例为49.0%,占比高出去年同期4.1个百分点。

    二、四川省房地产市场现状与趋势发展

    1. 房地产市场总体有回暖趋势

    2012年前三季度,四川省房地产开发投资完全额达到2352.6亿元,同比增长16.1%,房屋施工面积达到27383.4万平方米,同比增长13.8%:房屋竣工面积2925.1万平方米,同比下降5.5%,但商品房销售面积4061.5万平方米,同比下降5.5%,但商品房销售面积仍然大于竣工面积,说明市场库存得到一定的释放,房地产市场在短期内已有回暖势头。另一方面,前三季度全省土地成交价款为109.1亿元,同比下降8.3%而土地购置面积为649.9万平方米,同比下降8.3%,而土地购置面积为649.9万平方米,同比下降6.4%。说明开发商对于中长期市场走势仍持谨慎观望态度。

    从宏观层面来看,2012年前三季度,四川省实现地区生产值15468.3亿元,较2011年同期增长14.7%明显高于全国及西部平均水平。2012年上半年,全省城镇居民人均可支配收入达到10699.7元,其中,居住消费支出占城镇居民平均消费性支出总额的9.1%,较2011年末增加2.2%。经济的高速发展,特别是人均可支配收入的增长,在一定程度上会刺激房地产市场的回升。

    2. 住宅市场仍处于萎缩阶段

    2012年前三季度,四川省住宅销售面积额呈下降趋势。仅为1789.4亿元,同比下降0.1%:住宅销售面积3622.0万平方米,同比下降6.7%:说明住宅市场仍处于萎缩阶段、另一方面,四川省住宅市场平均销售价格整体较为平稳,基本维持在4800元方平方米到5300元每平方米之间,说明住宅市场的刚性仍然强劲。

    同时,上半年全省保障性住房已开工25.97万套,竣工5.53万套。另预计全年新开工将超过30万套,竣工超过16万套,竣工面积相当于前三季度商品住宅销售面积的1/4(以平均面积60平方米计算),势必对中低端住宅市场造成巨大冲击。

    3. 投资需求向商业地产转移

    2012年前三季度,四川省办公楼和商业营业用户均在逐步回暖,销售面积分别达到76.7万平方米和253.6万平方米,同比增长21.3%和13.2%;销售额也均有所回升,分别为73.1亿元和247.0亿元,同比增长18.4和15.3%。办公楼市场和商业营业用房价有较大波动,特别是办公楼市场在5月有较大波动,较4月份大幅上升55.6%,达到了14455.45元每平方米。可以看出,由于住宅市场未来预期的不确定性,投资需求正逐渐从住宅市场向商业地产转移。

    总之,针对当前的市场调整和住房待售面积不断增长的局面,应当看到,潜在的住房需求还比较旺盛,同时部分城市的房价泡沫风险也比较高,因此政府必须既要“去库存”,还要注重“去泡沫”。

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